Những kịch bản phát triển trung tâm mua sắm

trungtam

Doanh số cao của hàng hiệu còn do tình hình giá bán ở trong nước cao hơn nhiều so với ở nước ngoài. Ông Trần Văn Hùng, Trưởng bộ phận cho thuê mặt bằng của Eden Mall, cũng xác nhận “phần lớn khách mua sắm hàng hiệu là người trong nước chứ không phải khách du lịch hay người nước ngoài”.

 

Khác với thị trường văn phòng cho thuê, giá cho thuê mặt bằng bán lẻ ở khu trung tâm TPHCM vẫn ổn định ở mức cao. Vấn đề cơ sở hạ tầng bán lẻ tiếp tục là đề tài bàn luận nóng hổi.

Nhiều người thành phố sẵn sàng mua sắm xa xỉ

Một xu hướng mua sắm tất yếu phát triển của người tiêu dùng ở các đô thị lớn là vào các trung tâm thương mại cao cấp - lãnh địa của hàng hiệu quốc tế.

Theo ông Mark Farquha, Giám đốc kinh doanh của Savills Việt Nam, điều này càng rõ ràng hơn tại những thị trường mà dân số trẻ chiến phần lớn như ở Việt Nam. Ngay trong giai đoạn căng thẳng của cuộc khủng hoảng kinh tế vào quí 4-2008, trên đặc san “Toàn cảnh thị trường bất động sản Việt Nam 2008”, ông Mark Farquha vẫn không ngần ngại đưa ra nhận xét “người tiêu dùng Việt Nam rất hào hứng với hàng hóa đẳng cấp quốc tế. Họ đòi hỏi phải có các trung tâm mua sắm hiện đại như các quốc gia phát triển”.

Vị trí đặt quảng cáo

Sự hào hứng đó có thể được nhận thấy khi doanh số bán các sản phẩm thời trang Louis Vuiton trong ngày đầu tiên khai trương cửa hàng tại tòa nhà Opera View cách nay hai năm đã đạt đến con số 750.000 đô la Mỹ!

Ông Nguyễn Xuân Châu, Phó tổng giám đốc Công ty Kinh doanh địa ốc Him Lam, doanh nghiệp đang chuẩn bị triển khai một dự án trung tâm thương mại cao cấp ở chân cầu Kênh Tẻ (quận 7) gọi hiện tượng đó là “sự hân hoan chào đón mô hình mua sắm hiện đại của dân có tiền”, trong khi các chuyên gia tư vấn của CB Richard Ellis (CBRE) cũng dự báo một tiềm năng lớn và dài hạn cho thị trường bán lẻ “hào nhoáng và đắt đỏ” tại các đô thị Việt Nam.

Doanh số cao của hàng hiệu còn do tình hình giá bán ở trong nước cao hơn nhiều so với ở nước ngoài. Ông Trần Văn Hùng, Trưởng bộ phận cho thuê mặt bằng của Eden Mall, cũng xác nhận “phần lớn khách mua sắm hàng hiệu là người trong nước chứ không phải khách du lịch hay người nước ngoài”.

Các nhãn hiệu thời trang quốc tế nắm bắt tâm lý chi xài của giới nhà giàu thành thị nên luôn trong tư thế “săn lùng” diện tích mặt bằng trống trong các trung tâm mua sắm hiện đại, dù điều này hết sức khó khăn trong tình hình nguồn cung mặt bằng cho mô hình này đang thiếu trầm trọng.

Giữa ngã ba đường...

Nhiều nhà phát triển dự án bất động sản nóng lòng khai thác nhu cầu thị trường đã có cách nhìn nhận giống với ông Farquha, đó là công nghệ bán lẻ trong nước cần được phát triển nhanh hơn để giữ chân khách nội địa, thay vì để họ hàng năm tiêu xài một khoản tiền lớn cho nhu cầu mua sắm trên đất Thái Lan hoặc Singapore, nhất là trong điều kiện giá tour du lịch rẻ như hiện nay.

Trên thực tế, việc chen chân vào những vị trí “đất vàng” thích hợp phát triển các trung tâm mua sắm mới không đơn giản, và mặc dù tiến độ xây dựng các dự án theo kế hoạch luôn là vấn đề bị hoài nghi nhưng thời gian gần đây, thị trường TPHCM đã nhìn thấy sự hình thành vóc dáng của Kumho Asiana Plaza; tình hình xây dựng ngày đêm tại dự án của Vincom; cũng như hoạt động chính thức của Trung tâm mua sắm Saigon Paragon từ cuối tháng trước.

Thống kê sơ bộ những dự án phát triển hạ tầng bán lẻ và không tính tới yếu tố tác động của khủng hoảng tài chính lên ngân sách của nhà đầu tư, Savills dự báo trong vòng bốn năm tới, TPHCM sẽ có thêm 1,1 triệu mét vuông sàn mặt bằng bán lẻ cùng những tiêu chuẩn mới cho hàng hóa và ngành công nghiệp bán lẻ Việt Nam.

Trong khi đó, số liệu ước tính từ CBRE lên đến 1,35 triệu mét vuông với số dự án đang được xây dựng chiếm hơn 50%, còn lại là các dự án đang trong vòng lên kế hoạch. Nhiều người hy vọng sắp tới sẽ có một cuộc cạnh tranh giúp kéo dần giá thuê mặt bằng đang cao ngất ngưởng ở khu vực trung tâm. Tuy nhiên, những người đang và sắp cho thuê lại có vẻ như không mấy lo ngại chuyện này.

Ông Châu cho rằng, nếu so sánh tỷ lệ sàn bán lẻ hiện đại tính trên số người có khả năng mua sắm giữa các thành phố trong khu vực thì con số này ở TPHCM và Hà Nội là quá nhỏ. Ông Trần Văn Hùng thậm chí cho rằng “với vị trí đắc địa, giá thuê chỉ có lên chứ không có xuống”.

Chưa biết tình trạng ê chề của thị trường văn phòng cho thuê có trở thành một bài học cho thị trường mặt bằng bán lẻ hay không, nhất là trong việc chọn lựa vị trí, nhưng hiện tại, các doanh nghiệp trong nước và nước ngoài vẫn đang ráo riết tìm cơ hội phát triển các dự án trung tâm thương mại.

Giới quan sát đưa ra ba kịch bản chính cho vài năm tới đây:

Thứ nhất: Mở cửa thị trường thông thoáng cho nhà bán lẻ 100% vốn nước ngoài. Với kịch bản này, lợi ích mà những nhà bán lẻ nội địa thu được là những kinh nghiệm quốc tế như cách quản lý, quảng bá thương hiệu, sự tinh tế trong cách bài trí hàng hóa...

Các chuyên gia tư vấn bán lẻ của Savills cho rằng điều này giúp tăng hiệu quả kinh doanh cho nhà bán lẻ trong nước, xây dựng nên những tiêu chuẩn mới cho cả dịch vụ và hàng hóa trong ngành bán lẻ. “Một trình độ mới và sự cân bằng giữa những nhà bán lẻ trong nước và nước ngoài sẽ tạo nên nét đặc trưng cho thị trường bán lẻ Việt Nam”, theo ông Farquha.

Thứ hai: Doanh nghiệp nước ngoài bị hạn chế mở cơ sở bán lẻ và trở thành nhà cung cấp dịch vụ tư vấn, quản lý cho các chủ đầu tư trong nước. Theo bà Nguyễn Ngọc Minh, Giám đốc điều hành Công ty Hùng Vương, chủ sở hữu Trung tâm thương mại Hùng Vương Plaza, đây là kịch bản có lợi cho các nhà thương mại và đầu tư dự án ở trong nước. Tuy nhiên, không phải doanh nghiệp nào cũng biết sử dụng và phát huy thế mạnh của dịch vụ nước ngoài một cách hiệu quả.

Mặt khác, tuy chủ đầu tư nào cũng nhìn thấy giá cho thuê mặt bằng bán lẻ đang tốt nhưng rõ ràng, đây là mô hình đầu tư có thời gian hoàn vốn chậm so với việc phát triển nhà ở. Điều này đánh vào điểm yếu về năng lực trường vốn của doanh nghiệp trong nước so với nước ngoài, nhất là trong cơ chế lãi vay thả nổi.

Bà Minh cho rằng trong trường hợp này, nhiều doanh nghiệp sẽ tiếp tục chọn lựa hình thức hợp tác đầu tư, kinh doanh. Tuy nhiên, có ý kiến cho rằng chỉ trong môi trường mà động lực cạnh tranh cực lớn thì toàn ngành bán lẻ và người tiêu dùng mới thu được lợi ích cao nhất.

Và kịch bản thứ ba: Doanh nghiệp trong nước “ham nhưng chậm”, có nghĩa vừa “xí phần” cơ hội về vị trí, vừa đóng cửa với dịch vụ nước ngoài xuất phát từ tâm lý lo ngại bị đối thủ cạnh tranh nước ngoài áp đảo. Theo ông Nguyễn Xuân Châu, kịch bản này ít khả năng xảy ra hơn vì sẽ có những chủ đầu tư trong nước muốn tận dụng kinh nghiệm dày dạn của các nhà điều hành trung tâm bán lẻ nước ngoài để tạo thế cạnh tranh. Tuy nhiên, nếu phần lớn các doanh nghiệp trong nước cố thủ thì sẽ là kịch bản tệ hại nhất xét ở góc độ ngành bán lẻ cần nhanh chóng hội nhập bằng con đường nâng cao trình độ bán hàng.

Cuối cùng, sự lựa chọn nào cũng phụ thuộc nhiều vào chính sách phát triển thị trường của Nhà nước và theo cách mà chúng ta muốn đi - thúc đẩy cho nhanh hay là... cứ từ từ.

Theo TBKTSG