Kinh doanh bất động sản: Bài học sau khủng hoảng

Thị trường bất động sản vừa trải qua thời kỳ sàng lọc khắc nghiệt nhất. Những doanh nghiệp còn tồn tại đến thời điểm này phải thực sự có năng lực, có “nghề” làm bất động sản.

bất động sản

Là người gắn bó nhiều năm và trải qua những cung bậc thăng trầm của thị trường bất động sản, ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch HĐQT, Tổng giám đốc Tổng công ty cổ phần Đầu tư Dầu khí Toàn Cầu (GP Invest) cho rằng, đến thời điểm này, chỉ còn 2 loại doanh nghiệp tồn tại được với “cuộc chơi” bất động sản. Những doanh nghiệp đầu tư theo “phong trào”, đầu tư tràn lan dự án nhưng không triển khai đến đầu đến đũa đã phải trả giá bằng số phận của mình.

Một trong 2 loại doanh nghiệp mà ông Hiệp nhắc tới là những doanh nghiệp thực sự lớn, có tiềm lực rất mạnh như: Vingroup, Him Lam, Bitexco. Và thứ hai là những doanh nghiệp “có nghề” kinh doanh bất động sản, biết tính toán căn cơ với từng dự án, làm dứt dự án này mới triển khai dự án khác.

Là người trực tiếp trải nghiệm những sóng gió của thị trường bất động sản, ông Đào Tiến Dũng, Phó tổng giám đốc Công ty cổ phần Đầu tư Hải Phát chia sẻ, 3 năm qua, phần tối nhất của thị trường đã được phơi bày. Có những thời điểm tưởng chừng Hải Phát sẽ phải hầu tòa bởi kiện tụng của khách hàng do doanh nghiệp chậm thực hiện nghĩa vụ bàn giao nhà. Trong hoàn cảnh khó khăn, doanh nghiệp phải bán đi những tài sản quý giá và kết hợp với các đối tác, nhà đầu tư có tiềm lực để giải phóng hàng tồn kho.

“Nhiều dự án đã phải sang tay cho chủ mới, nhiều lãnh đạo doanh nghiệp phải vướng vòng lao lý. Ở thời điểm này, doanh nghiệp nào còn tồn tại được và có hoạt động đầu tư, kinh doanh là có cơ hội phát triển”, ông Dũng nói.

Theo ông Nguyễn Ngọc Thành, Chủ tịch HĐQT, Tổng giám đốc Công ty cổ phần Xây dựng và Phát triển Đầu tư Hải Phòng (CDI), đồng thời là Phó chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, xu hướng chính của thị trường bất động sản hiện nay là các sản phẩm nhà ở giá rẻ, nguồn cung lớn đáp ứng nhu cầu của người tiêu dùng lớn hơn. Điều này cho thấy, thị trường đã có sự điều chỉnh, nhà đầu tư đã hướng vào nhu cầu thực, thay vì đầu tư theo kỳ vọng, phong trào như những năm trước.

TS. Trần Kim Chung, Phó viện trưởng Viện Nghiên cứu quản lý kinh tế Trung ương cũng nhận xét, từ năm 2004 đến 2014 là giai đoạn thị trường bất động sản phát triển mạnh mẽ, nhưng rất nhiều vấn đề của thị trường đã bộc lộ. Thời gian đầu, từ năm 2004 đến 2007, có những nơi, giá bất động sản tăng đến 300%. Từ năm 2011 đến 2013 là giai đoạn giá bất động sản đi xuống, có nơi xuống đến 50%. Niềm tin của khách hàng, nhà đầu tư khủng hoảng nghiêm trọng, tín dụng đóng băng, thị trường không có tính thanh khoản. Từ tháng 9/2014 đến nay, với những tín hiệu tích cực của kinh tế vĩ mô, thị trường ấm dần, giao dịch được cải thiện.

Trong 10 năm đó, thị trường bất động sản đã phát triển về quy mô, cấp độ, nhưng vẫn ở cấp độ tiền tệ hóa và những bước ban đầu của cấp độ tài chính hóa. Một số yếu tố tài chính, một số công cụ tài chính đã được manh nha hình thành, nhưng chưa thực sự hoạt động trên thị trường.

Cũng trong khoảng thời gian đó, những doanh nghiệp lớn đã hình thành. Nếu giai đoạn 2004 - 2007, Hoàng Anh Gia Lai, HUD, Kinh Bắc… là những doanh nghiệp dẫn đầu thị trường, thì giai đoạn 2010-2013 các doanh nghiệp như Vingroup, Vinaconex lại dẫn đầu thị trường. Trong khi đó, có những doanh nghiệp mới xuất hiện trên thị trường với vai trò thay thế hoặc làm mới. Chẳng hạn, Prime là một trong những thương hiệu đã chuyển giao, rời bỏ thị trường, nhưng Sông Hồng, Hòa Bình lại trở thành những thương hiệu mới và mạnh.

“Đối với nhà đầu tư bất động sản, những năm tháng khủng hoảng vừa qua là đủ dài để có thể rút ra bài học cho riêng mình. Đó là việc đầu tư, kinh doanh bất động sản không thể dựa vào những nhà đầu cơ, mà phải dựa vào nguồn cầu thực. Những người có nhu cầu thực cũng là những khách hàng trung thành và có tài chính lành mạnh nhất”, TS. Trần Kim Chung nói.

HÀ QUANG/Baodautu