Đầu tư & kinh doanh khách sạn: 5 sao tiếp tục tỏa sáng

Mặc dù không còn được như thời điểm 2007 - 2008 nhưng mảng đầu tư và kinh doanh khách sạn (KS) 5 sao vẫn thu hút nguồn tiền lớn của các nhà đầu tư trong và ngoài nước.

Thị phần lớn nhất

Bên cạnh những nguyên nhân về mùa thấp điểm, cao điểm, việc kinh doanh của KS còn bị tác động không nhỏ bởi một số yếu tố khách quan. Tuy nhiên, đầu tư và kinh doanh KS 5 sao vẫn được đánh giá là hiệu quả.

Quý IV/2013, thị trường TP.HCM đón nhận thêm hai KS mới, trong đó, có KS 5 sao Pullman 101 phòng (Q. 1) do Saigontourist đầu tư. Theo thống kê của Savills Việt Nam, đến cuối năm 2013, TP.HCM có 92 KS (3 - 5 sao), với 12.600 phòng, tăng 4% theo quý và 10% theo năm. Con số này được giữ nguyên trong quý I/2014.

Giá phòng trung bình đạt hơn 1,8 triệu đồng/phòng/đêm, không đổi theo quý nhưng tăng 3% theo năm. Trong đó, phân khúc KS 4 sao hoạt động tốt nhất với công suất phòng 81% (tăng 9 điểm phần trăm theo quý), tiếp theo là phân khúc 3 sao (75%) và 5 sao là 70%.

Năm 2012, công suất thuê phòng bình quân trên mỗi khách sạn 5 sao đạt 56,3%. Ở Hà Nội, trong quý I, thêm một khách sạn 5 sao nữa đi vào hoạt động, nâng số KS 5 sao tại đây lên con số 14 (tương ứng với KS 4 sao).

Theo Grant Thornton Việt Nam, nếu tính theo doanh thu trên mỗi phòng sẵn có (RevPAR) của 3 phân khúc KS từ 2003 - 2012 tại thị trường Việt Nam, thì đa phần đều giảm, trung bình khoảng 0,2% (phân khúc 4 sao giảm đến 4,6%), nhưng, ngay trong quý I/2014, RevPAR của 4 sao tại TP.HCM tăng mạnh với 18%, còn 5 sao lại giảm nhẹ 1%. Ngược lại, số phòng bán được trong quý tại Hà Nội là 4.800, tăng 4% theo quý và 10% theo năm, riêng khối KS 5 sao chiếm thị phần lớn nhất với 52%.

Đánh giá kinh doanh của các KS 5 sao tại TP.HCM trong năm vừa qua, ông Tào Văn Nghệ, Tổng giám đốc KS REX, cho rằng, phần lớn không có sự tăng trưởng đột phá. Thậm chí, bước qua quý I/2014, kinh doanh giảm từ 1 - 2% so với cùng kỳ, một số KS giảm đến 4 - 5%.

"Tình hình chung chưa có nhiều chuyển biến tích cực bởi vẫn còn ảnh hưởng khó khăn của nền kinh tế. Ngoài ra, sự chia sẻ lượng khách từ các khách sạn 3 - 4 sao cũng góp phần làm doanh thu KS 5 sao sụt giảm. Hơn nữa, trong tháng 6 này, nguồn khách quốc tế sẽ tập trung vào sự kiện bóng đá lớn nhất hành tinh - World Cup được tổ chức tại Brazil", ông Nghệ nói.

Liên quan vấn đề này, ông Nguyễn Anh Vũ, Tổng giám đốc KS Majestic, nhìn nhận, bên cạnh những nguyên nhân về mùa thấp điểm, cao điểm, việc kinh doanh của KS còn bị tác động không nhỏ bởi một số yếu tố khách quan.

Điển hình như cuối tháng 3/2014, kinh doanh của KS đang ổn định vì vẫn còn là tháng cao điểm nhưng kể từ ngày 20/3 sụt giảm đột ngột, có thể do tai nạn máy bay MH370 hay tình hình chính trị tại Thái Lan... khiến những người muốn đi du lịch tiếp tục trì hoãn kế hoạch.

Song, theo quan điểm của các nhà điều hành khách sạn, tình trạng này chỉ mang tính chất tạm thời vì khi kinh tế ổn định, thị trường vẫn cần nguồn cung KS hạng sang khá lớn, đặc biệt ở những trung tâm kinh tế lớn như Hà Nội, TP.HCM, Đà Nẵng, Nha Trang... Thậm chí, ngoại trừ sự tăng trưởng vượt trội cả về công suất lẫn RevPAR của KS 5 sao năm 2007, trong giai đoạn suy thoái kinh tế, nhiều KS 5 sao vẫn được giới chuyên môn đánh giá là kinh doanh hiệu quả.

Đẳng cấp thương nhân

TP.HCM hiện có 16 KS 5 sao, tập trung chủ yếu ở khu vực trung tâm, nhưng giá phòng, thành phần khách lưu trú và chiến lược tiếp thị là hoàn toàn khác nhau.

Phân tích về nguồn khách lưu trú của KS 5 sao, ông Nguyễn Đức Ngọc, Giám đốc Kinh doanh - Tiếp thị Tập đoàn TD Corp., dẫn giải, khách du lịch thường được phân chia thành 3 thị trường: khách lẻ (cá nhân), khách đoàn (group) và khách thương nhân (corporate). Đối với nhóm khách đoàn lại được phân chia thành hai loại là doanh nhân (cấp quản lý) và khách đi theo diện thưởng của công ty (incentive group).

Trong thời điểm kinh tế khó khăn, DN thường cắt giảm các chi phí đi công tác của quản lý cấp trung (nếu có cũng chuyển từ 5 sao xuống 3 - 4 sao), trong khi nhân viên được công ty thưởng lại có nhiều sự lựa chọn về địa điểm (thay vì chỉ đến Việt Nam), cũng như kinh doanh khó khăn nên doanh nghiệp (DN) giảm thưởng cho nhân viên. Đó là lý do khiến công suất của KS 5 sao giảm sút trong vài năm vừa qua.

Tuy nhiên, theo ông Ngọc, ở đây phát sinh vấn đề khác là đối với nhà quản lý cấp cao (tổng giám đốc, chủ tịch HĐQT, giới nhà giàu ngoại quốc...), đi công tác không bị cắt giảm. Chính vì lẽ đó, những KS hạng sang, điển hình như KS Park Hyatt (TP.HCM) vẫn kinh doanh tốt.

Minh chứng là năm 2012, theo Grant Thorton Việt Nam, trong khi lượng khách đoàn, hội nghị, khách từ cơ quan nhà nước, khách cá nhân bị sụt giảm thì khách thương nhân lại chiếm 21,4% (năm 2011 là 14,5%). Năm 2013, cùng với InterContinental Asiana Saigon và Movenpick Hotel được chọn là 3 KS kinh doanh tốt nhất tại TP.HCM (giải Business Traveller Asia - Pacific).

Dù nguồn cung KS 5 sao tại TP.HCM nói riêng và trên phạm vị cả nước nói chung chưa nhiều nhưng mức độ cạnh tranh là không hề nhỏ. Cụ thể như tại TP.HCM, hiện có 16 KS 5 sao đang hoạt động, do các nhà phát triển trong và ngoài nước điều hành, tập trung chủ yếu ở khu vực trung tâm, nhưng giá phòng, thành phần khách lưu trú và chiến lược tiếp thị là hoàn toàn khác nhau.

Nếu trước đây, khách thương nhân (cá nhân) đến KS New World chiếm khoảng 60% thì hiện nay, khách đoàn lại chiếm đa số. Trong khi đó, Park Hyatt lại luôn là điểm đến của các nhà quản lý, đầu tư quốc tế nên lượng khách đoàn được khống chế ở mức 20 - 30% để đảm bảo tiêu chuẩn và chất lượng dịch vụ của một thương hiệu KS cao cấp (trong vô số thương hiệu mà Tập đoàn Hyatt Global đang sở hữu).

Ngược lại, các khách sạn như Caravelle, Majestic (thuộc sở hữu hoặc có cổ phần của Saigontourist) lại nghiêng về dạng khách sạn có tính lịch sử, là chọn lựa của những khách muốn tìm lại hình ảnh "Sài Gòn xưa".

Song, theo một chuyên gia trong ngành quản lý khách sạn, nếu trước đây, New World "một mình một chợ" thì nay, trong cuộc đua thu hút khách thương nhân, KS này có vẻ "yếu thế" hơn cụm các KS 5 sao khu Đồng Khởi - Hai Bà Trưng - Tôn Đức Thắng, do khách ở khu vực này có thể đi bộ mà không bị vướng bùng binh.

Trong vai trò điều hành KS Majestic, ông Nguyễn Anh Vũ chia sẻ, khi khối KS Majestic mở rộng hoàn thành vào năm 2017 (cung cấp hơn 530 phòng) sẽ hình thành thêm các dịch vụ cộng thêm, kết hợp với thương hiệu Majestic sẽ tạo nên lợi thế cạnh tranh cho KS này. Còn hiện tại, để cạnh tranh thu hút khách lưu trú, hạ giá phòng không phải là giải pháp tốt.

Đại diện KS Majestic cũng đưa ra giả thiết, nếu các KS 5 sao đồng loạt giảm giá xuống còn 60 USD/phòng/đêm thì KS 3 - 4 sao sẽ như thế nào? Hơn nữa, chính sách "bán lỗ" vừa "tự hạ thấp" mình, vừa không đủ kinh phí để bù đắp, nâng cấp bảo trì KS theo đúng chuẩn 5 sao, và khi thị trường trở lại thì "5 sao" sẽ mất khách.

Do đó, thay vì hạ giá, các KS 5 sao luôn "nhìn nhau" và điều chỉnh giá cho phù hợp với từng mùa, tùy tình hình; hoặc không giảm giá nhưng tạo ra các giá trị cộng thêm về dịch vụ cho khách lưu trú.

box-1

Tình hình hoạt động KS tại TP.HCM trong quý I/2014 RevPAR của các KS quý I/2013 - quý I/2014 tại TP.HCM

Nhiều cơ hội mua - bán

Mặc dù không bằng thời điểm đỉnh cao nhưng dư địa phát triển của mảng kinh doanh KS 5 sao còn rất lớn.

Nhìn vào thị trường TP.HCM, ông John Augustin, Giám đốc Điều hành Tập đoàn quản lý The Everly Group, cho rằng, kết quả kinh doanh của ngành KS tại TP.HCM tuy không còn được như thời điểm 2007 - 2008 nhưng tình trạng này sẽ không kéo dài. TP.HCM hay Hà Nội đang ở giai đoạn đầu (như các thành phố lớn của Malaysia những năm 1980) nên dư địa phát triển còn rất lớn.

Thống kê của Savills tại khu vực châu Á - Thái Bình Dương về giá trị và xu hướng đầu tư trong khu vực châu Á đối với lĩnh vực KS cho thấy, Việt Nam đang chiếm tỷ lệ rất nhỏ, chỉ khoảng 2% trong tổng số 12 thị trường mà các nhà đầu tư quốc tế hiện diện (Singapore chiếm đến 10% và Thái Lan là 7%, Trung Quốc chiếm lớn nhất với 20%).

Do đó, đây là giai đoạn để các nhà đầu tư quan tâm đến BĐS Việt Nam mua vào những tài sản giá rẻ. Ông John Augustin chia sẻ, đã không ít DN Việt Nam chào bán các dự án KS đang triển khai cho The Everly Group.

Dù có nhiều ý kiến trái chiều về tương lai của KS 5 sao nhưng trong vai trò là một nhà đầu tư, ông Andy Ho, Giám đốc Điều hành Quỹ VOF, thuộc Tập đoàn VinaCapital, nhấn mạnh, nếu có những cơ hội đầu tư vào KS 5 sao (đang hoạt động hiệu quả) thì VinaCapital sẽ không từ bỏ cơ hội. Hiện, sau khi thoái vốn khỏi KS Legend (TP.HCM), VinaCapital cũng đang tìm đối tác để bán lại cổ phần tại KS Metropole Hà Nội.

Ngoài ra, theo một nguồn tin riêng của Báo Doanh Nhân Sài Gòn, KS New World và cả Le Meridien Sài Gòn (KS 5 sao 360 phòng, Tôn Đức Thắng, Q.1, TP.HCM, đang trong quá trình hoàn thiện) cũng đang tìm kiếm nhà đầu tư mới. Song, theo nguồn tin, điều này không đồng nghĩa với việc nhà phát triển từ bỏ do khó khăn mà thực tế, đây là bài toán lợi nhuận và mục đích đầu tư của DN.

Điển hình như khách sạn New World, hoạt động từ năm 1994, nghĩa là còn khoảng 20 năm nữa là hết thời hạn hoạt động cho phép trên giấy phép đầu tư nhưng nhà đầu tư mới vẫn kiếm lợi nhuận dễ dàng từ KS này vì khoảng 3 năm trở lại đây, KS đã không còn trả lãi vay và lợi nhuận thuần hằng năm ở vào khoản 10 - 14 triệu USD và nhân viên ở New World là trường hợp hiếm hoi được thưởng 2 tháng lương, trong khi không ít KS đang cắt giảm chi phí hoạt động.

Trong khi đó, Saigontourist cũng đang dự tính tới chuyện bán bớt những đơn vị nhỏ để tập trung phát triển những KS ở phân khúc cao cấp. Về vấn đề này, một lãnh đạo của Saigontourist từng chia sẻ, DN cũng mong muốn phát triển KS 5 sao tại Hà Nội nhưng thực tế là chưa tìm được quỹ đất phù hợp.

Riêng Tập đoàn Lotte (Hàn Quốc), dù đến sau nhưng cũng kịp mua lại Legend ở TP.HCM và sắp tới là ra mắt một khách sạn 5 sao tại dự án Lotte Center Hà Nội và không loại trừ trong tương lai là KS 5 sao tại khu đô thị mới Thủ Thiêm, Q.2. "Lotte là một tập đoàn có tiềm lực tài chính, tại Hàn Quốc, các KS 5 sao của họ đều hoạt động ổn định, trong khi đó, tại Việt Nam, Lotte đã có lượng lớn khách Hàn Quốc, đó là lợi thế cạnh tranh của họ khi vươn ra thị trường quốc tế", ông Nguyễn Đức Ngọc nhấn mạnh.

Theo NGUYÊN BẢO - ĐỖ PHƯƠNG.

Doanh nhân Sài Gòn.