Cứu thị trường bất động sản: Thuốc chưa đúng bệnh?

Trong những năm qua, mặc dù Chính phủ đã đưa ra nhiều giải pháp để cứu thị trường BĐS nhưng đến nay thị trường vẫn chưa có tín hiệu phục hồi.

Nhiều nhận định cho rằng, thị trường bất động sản vẫn đang "chết dần chết mòn".

Vốn không vào được thị trường

Để giải quyết khó khăn về vốn cho thị trường bất động sản, từ giữa năm 2013 Chính phủ đã đưa ra gói hỗ trợ 30.000 tỷ đồng. Gói hỗ trợ này được đánh giá đúng mục đích tập trung giải quyết nhu cầu nhà ở cho một bộ phận lớn người có thu nhập thấp, trung bình, hướng vào nhu cầu nhà ở thật sự của người dân. Tuy nhiên, do có nhiều vướng mắc trong thủ tục vay vốn mà việc giải ngân bị tắc nghẽn. Tính đến ngày 15/3, giải ngân gói hỗ trợ này chỉ đạt 4,4% (khoảng 1.320 tỷ đồng).

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP HCM đánh giá, việc triển khai gói hỗ trợ 30.000 tỷ đồng đã "thất bại thảm hại". Doanh nghiệp và người dân từng kỳ vọng vào gói hỗ trợ này nhưng kết quả không như mong đợi. Điều đó cho thấy, quan trọng hơn việc đưa ra nguồn vốn là tạo cơ chế thông thoáng để người dân, doanh nghiệp có thể tiếp cận với nguồn vốn.

Cũng liên quan đến nguồn vốn cho thị trường bất động sản, vừa qua Ngân hàng Xây dựng Việt Nam (VNCB) chủ trì tung ra gói hỗ trợ 50.000 tỷ đồng, làm dấy lên sự quan tâm đặc biệt của các doanh nghiệp bất động sản. Tuy nhiên, sau khi VNCB công bố gói hỗ trợ này rất nhiều câu hỏi được đặt ra về tính thực hư của nó bởi còn quá nhiều điều mập mờ.

Ông Nguyễn Văn Đực, Phó giám đốc Công ty Địa ốc Đất Lành bày tỏ thắc mắc: Tại sao VNCB lại đưa ra điều kiện cấp vốn liên quan đến vai trò độc quyền cấp vật liệu của Tập đoàn Thiên Thanh. Ngoài ra, các ưu tiên, ưu đãi ra sao cũng chưa được nhắc đến... Trong khi đó, đóng băng lớn nhất của thị trường bất động sản hiện nay là những căn hộ cao cấp, giá cao nếu lại rót tiền vào những dự án này thì sẽ tiếp tục tạo ra nguồn cung không hợp cầu, làm tăng thêm nợ xấu. Do đó, hầu như các doanh nghiệp bất động sản ít quan tâm đến gói hỗ trợ này bởi không có ưu tiên ưu đãi gì thì việc đưa ra gói hỗ trợ chỉ mang tính hình thức, còn trên thực tế không khác gì nguồn vốn vay thông thường.

Không riêng gì nguồn vốn trực tiếp đưa vào thị trường, nhiều giải pháp tài chính cho doanh nghiệp bất động sản cũng đã được đưa ra như: giảm lãi vay ngân hàng, gia hạn thời gian nộp thuế, thành lập các quỹ đầu tư bất động sản... Tuy nhiên, nhìn chung các giải pháp giải cứu doanh nghiệp đã tương đối đồng bộ, hướng đúng vào những khó khăn doanh nghiệp nhưng hiệu quả thực hiện chưa được như mong đợi.

Tạo nguồn cung hợp cầu

Với tình trạng khát vốn của các nhà đầu tư bất động sản hiện nay thì nguồn vốn đưa vào thị trường là rất cần thiết, song theo các chuyên gia, khó khăn về vốn không phải là tất cả với nhà đầu tư, điều cần nhất hiện nay là kích cầu tiêu dùng, tạo đầu ra cho sản phẩm bất động sản, giúp nhà đầu tư xoay vòng vốn. Cứu thị trường bất động sản cũng giống như cứu một người bệnh, nếu không chẩn đoán đúng bệnh, dùng không đúng thuốc thì dù đổ bao nhiêu tiền vào cũng không cứu nổi.

Để kích cầu thị trường, theo ông Lê Hoàng Châu, các địa phương cần tập trung xử lý, cho phép nhà đầu tư xin chuyển đổi dự án từ nhà ở thương mại sang nhà ở xã hội và chia nhỏ căn hộ. Đó là một trong những giải pháp hữu hiệu để "phá băng" thị trường, tạo cơ hội cho doanh nghiệp và người dân tiếp cận gói tín dụng 30.000 tỷ đồng. Hiện nay, lượng nhà ở xã hội, nhà cho người thu nhập thấp và trung bình quá ít trong khi đó nhu cầu của người dân ở phân khúc này rất lớn. Tuy nhiên, dường như các địa phương vẫn không khuyến khích việc xây dựng các căn hộ có diện tích nhỏ, giá thành rẻ nên việc xin chuyển đổi từ nhà ở thương mại sang nhà ở xã hội rất khó khăn.

Từ sau khi có cho phép các dự án nhà ở thương mại được chuyển đổi sang nhà ở xã hội, đến nay toàn quốc đã có 57 dự án xin chuyển đổi sang nhà ở xã hội nhưng mới có 10 dự án được giải quyết. Thị trường vẫn tồn tại nghịch lý, những căn hộ lớn, giá cao bị đóng băng, trong khi căn hộ nhỏ phù hợp với yêu cầu của thị trường, giá dưới 1 tỷ đồng không có để bán. Cung thừa, cầu nhiều nhưng cung cầu không gặp nhau. Tình trạng người dân không có đủ khả năng mua nhà phải đi ở thuê còn nhiều trong khi hàng loạt biệt thự, căn hộ cao cấp xây dựng dang dở phải bỏ hoang.

Bên cạnh kiến nghị trên, các doanh nghiệp bất động sản cũng đề nghị ngân hàng hạ lãi vay thêm một bước nữa và cơ cấu lại các khoản nợ cũ cho doanh nghiệp. Nhiều doanh nghiệp bất động sản hiện vẫn phải gánh chịu mức lãi vay 14-14,5%/năm, rất cao so với mặt bằng chung hiện nay. Đặc biệt, khi trần lãi suất huy động hiện nay đã giảm xuống dưới 6%/năm thì các ngân hàng nên xem xét tiếp tục giảm lãi suất cho vay để doanh nghiệp có thể tiếp cận với nguồn vốn lãi suất hợp lý.

Khó khăn về vốn cùng nhiều khó khăn khác chưa được giải quyết thích đáng khiến tình hình thị trường bất động sản sau nhiều năm đóng băng vẫn không ấm lên được. Ông Nguyễn Văn Đực nhận định: Các doanh nghiệp bất động sản vẫn đang "chết dần, chết mòn". Tại TP HCM hiện chỉ có khoảng 20 dự án bất động sản đang sôi động còn lại hơn 700 dự án vẫn "trùm mềm". Đặc biệt, nhiều dự án lớn, vốn đầu tư chủ yếu vay từ ngân hàng thì sau mấy năm trả lãi đủ khiến nhà đầu tư mất vốn, không còn cách nào có thể vực dậy được. Song song đó, ngân hàng cũng thiệt hại vì cho vay số tiền gấp nhiều lần so với giá trị thật của bất động sản vào thời điểm sốt của thị trường.

Cụ thể, với một dự án bất động sản khoảng 3.000 tỷ, trong đó doanh nghiệp vay ngân hàng 2.000 tỷ để thực hiện, thì mỗi năm doanh nghiệp phải trả lãi ngân hàng 200-300 tỷ đồng trong khi dự án "giậm chân tại chỗ" thì buộc doanh nghiệp phải lấy vốn tự có ra để trả lãi. Tình hình này càng kéo dài sẽ khiến doanh nghiệp lâm vào tình trạng mất vốn, âm vốn.

Có thể thấy, để giải quyết khó khăn cho thị trường bất động sản nước ta hiện nay là quá khó khăn bởi những bất ổn tiềm ẩn quá lớn. Tuy nhiên, bất động sản là một trong những thị trường quan trọng của nền kinh tế, liên quan đến một lượng tài sản lớn của quốc gia và doanh nghiệp có tác động trực tiếp đến nhiều ngành nghề khác trong xã hội. Vì vậy các cơ quan, ban, ngành vẫn tiếp tục nỗ lực thực hiện các giải pháp cứu thị trường nhằm hạn chế mức thấp nhất những thiệt hại cho nền kinh tế.

(Theo Petrotimes)