Thị trường bất động sản: Đất rẻ bán chạy

Toàn bộ 39 nền đất của Khu Dân cư Mỹ Long II đã được tiêu thụ gần hết sau chưa đầy 4 tháng mở bán. Chỉ chưa đầy 4 tháng sau khi mở bán, toàn bộ hơn 39 nền đất của Khu Dân cư Mỹ Long II (phường Long Thạnh Mỹ, quận 9, TP.HCM), do Công ty Bất động sản Thái Sơn (thuộc Tổng Công ty Thái Sơn, Bộ Quốc Phòng) làm chủ đầu tư, đã được tiêu thụ gần hết. Trước đó, Khu Mỹ Long I đã đưa ra thị trường số lượng đất nền tương tự và cũng nhanh chóng được bán hết.

Điều này hoàn toàn có thể hiểu được khi nhìn vào giá bán của dự án này. Nếu giá chào bán ở Khu Mỹ Long I đã thấp (426 triệu đồng/nền) thì giá ở Khu Mỹ Long II còn thấp hơn, chỉ từ 250 triệu đồng/nền (50 m2), tùy vào vị trí và bề rộng mặt đường nội bộ. Mức giá này khá phù hợp với túi tiền của nhiều gia đình trẻ trong khi vẫn có được nhà phố thay vì căn hộ (nhiều người Việt Nam vẫn chuộng đất để xây nhà hơn là căn hộ).

Trên thực tế, đất nền giá rẻ ở TP.HCM luôn hút hàng. Nếu như ở lĩnh vực căn hộ, căn hộ bình dân đang là phân khúc nổi lên và thu hút được khách thì ở lĩnh vực đất nền, dự án đất nền có giá rẻ, diện tích nhỏ cũng đang tạo được sức hút trên thị trường.

Theo chủ một văn phòng giao dịch nhà đất trên đường Nguyển Xiển (quận 9), hằng ngày ông nhận được khá nhiều cuộc điện thoại hỏi mua đất và chủ yếu là tìm mua đất dưới 500 triệu đồng hoặc nhà có giá dưới 1 tỉ đồng. Và khách hàng yêu cầu mua đất đa số là những hộ gia đình trẻ hoặc công chức.

Không chỉ khu vực quận 9, đất nền giá rẻ cũng đang được tìm mua nhiều ở quận 12, Thủ Đức, Bình Chánh, Nhà Bè. Ở các vùng giáp ranh TP.HCM thì Thuận An và Dĩ An (thuộc Bình Dương), Cần Giuộc (Long An) là những khu vực đang thu hút sự chú ý.

Tuy nhiên, hiện nay, vì quỹ đất ngày càng hạn hẹp, dự án đất nền ngày càng hiếm, nên nhà đầu tư và người có nhu cầu đều tìm đến các đất nền riêng lẻ có giá bán phù hợp. Nắm bắt được tâm lý này, một số nhà đầu tư nhỏ lẻ đã bỏ ra 5-7 tỉ đồng để mua đất làm "dự án" và sau đó phân lô bán nền.

Xu hướng này là khá phổ biến trên thị trường và có thể sẽ tăng lên vì việc cho phép phân lô bán nền đã có hiệu lực vào ngày 5.1. Nhằm tháo gỡ khó khăn cho các dự án bất động sản, Thông tư 20/TTLN-BXD-BNV của liên ngành Bộ Xây dựng - Bộ Nội vụ hướng dẫn thực hiện việc quản lý và phát triển đô thị, đã cho phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất sau khi có hạ tầng mà không cần phải xây thô (hay còn gọi là phân lô, bán nền).

Rảo qua một vài trang web rao bán bất động sản và trang rao vặt quảng cáo trên các tờ báo có thể thấy sản phẩm đất nền giá rẻ đang được rao bán chiếm số lượng khá lớn. Tuy nhiên, rao bán và thực tế lại không giống nhau.

Để thu hút người mua, hầu hết các lời chào bán đều đưa ra yếu tố "đất thổ cư có sổ đỏ riêng". Thế nhưng, khi tiếp cận, hầu hết những miếng đất này đều chưa có sổ và chủ của những lời rao này dường như đều có một câu trả lời chung: sẽ ra sổ riêng khi hợp đồng mua bán được "ký kết", hoặc có sổ đỏ nhưng là "đồng sở hữu".

Đồng sở hữu hay thường gọi là sổ chung, nghĩa là khi một khu đất được phân thành 40 nền thì 39 người mua phải ký cam kết "đồng sở hữu - sử dụng cùng một sổ". Dĩ nhiên, giấy tờ, hợp đồng mua bán vẫn được phường chứng nhận, nhưng thực tế đó chỉ là xác nhận mua bán, không có giá trị khi tách sổ đỏ hay xin giấy phép xây dựng. Và một khi người nào đó trong số 40 người kia muốn chuyển nhượng lại lô đất của mình, 39 người còn lại cũng phải ký vào giấy xác nhận.

Đối với các khu đất phân lô, sau khi khách hàng đặt cọc và ký hợp đồng mua bán, chủ đất mới làm thủ tục tách sổ. Trên thực tế, những đất nền có giá rẻ là do có diện tích nhỏ, trong khi theo luật, một nền đất muốn được tách thửa phải có diện tích 80 m2 trở lên.

"Việc này thì công ty sẽ lo", nhân viên một công ty bất động sản ở quận 9 (không muốn nêu tên) cho biết, khi được hỏi về vấn đề tách thửa cho những lô đất 60 m2 mà công ty này đang rao bán ở Thủ Đức.

Theo nhân viên này, có hai cách để có thể ra sổ đỏ cho khách hàng. Với cách thứ nhất, sau khi ký hợp đồng mua bán, chủ đất sẽ tặng một người nào đó và người này mới chuyển nhượng lại cho người mua chính thức, bởi theo quy định của pháp luật, đất tách thửa theo quy định tặng cho sẽ không bị giới hạn về diện tích.

Cách thứ hai là lách luật. Theo Quyết định số 19 của Ủy ban Nhân dân TP.HCM quy định về diện tích đất tối thiểu sau khi tách thửa, đối với những khu đất có nhà hiện hữu thì thửa đất mới hình thành và thửa đất còn lại, sau khi trừ lộ giới, diện tích tối thiểu phải đủ 50 m2 và chiều rộng mặt tiền không nhỏ hơn 4 m (áp dụng cho các quận 2, 7, 9, 12, Bình Tân, Tân Phú, Thủ Đức và các thị trấn, các huyện được quy hoạch đô thị hóa). Do đó, những lô đất có sổ đỏ do các chủ đầu tư cam kết thực chất là sẽ được tách ra từ một nền đất có nhà trên giấy tờ trước đó.

Mặc dù hầu hết chủ đất khi rao bán luôn cam kết sẽ ra sổ cho người mua, nhưng việc tách sổ này không phải là việc dễ dàng và có khá nhiều rủi ro.

Theo Giám đốc một sàn giao dịch bất động sản tại quận Thủ Đức (không muốn nêu tên), đối với một dự án có nhiều lô đất, quá trình chuyển nhượng lại càng phức tạp. "Rủi ro trong những trường hợp mua đất phân lô chưa tách thửa, hoặc đất không có sổ là rất lớn. Nếu sau một thời gian mà không tách sổ được, chủ đất cùng lắm là trả lại tiền cho người mua. Còn nếu chủ đất hoặc nhà môi giới ôm tiền bỏ chạy, người mua phải tốn nhiều thời gian và tiền bạc để đi kiện", vị này nhận định.

Một phương thức khác thường được người bán áp dụng đối với đất nền giá rẻ không thực hiện được việc tách thửa là mua bán bằng giấy tay. Sau khi mua bán, chủ đất sẽ viết giấy tay công nhận việc bán thửa đất cho người mua. Tuy nhiên, vì loại giao dịch này không được pháp luật thừa nhận nên người mua và chủ đất không thể công chứng hoặc chứng thực hợp đồng mua bán đất. Và người mua trong hoàn cảnh này sẽ ở trong thế bị động.

"Nếu người bán kéo dài thời gian, lật kèo, phần thiệt hoàn toàn thuộc về người mua, bởi luật pháp không công nhận việc mua bán bằng giấy tay", luật sư Nguyễn Đăng Tư (Đoàn luật sư TP.HCM) nhận xét.

Theo Nhịp cầu đầu tư.