Mổ xẻ sự phá sản của WonderBuy

wonderbuy-2Thất bại của WonderBuy là do phương án kinh doanh (business plan) và tình hình thời tiết kinh doanh (business climate) không tốt, không kham nổi chi phí, và ngoài giá thuê mặt bằng quá cao có thể còn do vị trí mặt bằng không thuận lợi...

Mặt bằng đắt đỏ thời khốn khó

Ai cũng muốn có một hợp đồng thuê mặt bằng thật chắc ăn để yên tâm làm ăn lâu bền.

Thực tế cho thấy, hợp đồng thuê mặt bằng cũng là dạng hợp đồng kinh tế có các điều khoản như mô tả hai bên ký kết, bên A và bên B, mô tả sản phẩm dịch vụ hàng hóa như vị trí thuê mặt bằng, diện tích sử dụng, tính pháp lý khả năng sử dụng mặt bằng, đơn giá cho thuê, thời gian thuê, điều kiện thanh toán hay phương thức thanh toán và số tiền cọc/thế chân, thời hạn thanh toán; và một số điều khoản khác như điều kiện khi phải thương lượng lại tăng/giảm giá cho thuê theo thời giá, nhu cầu sửa chữa cải tạo tính năng sử dụng và chi phí sửa chữa thuộc bên nào chịu hoặc hai bên chia sẻ, kết thúc hợp đồng và giao trả lại mặt bằng ra sao, thanh lý hợp đồng và các điều khoản chung khi có bất đồng hay tranh chấp phải thưa kiện ở đâu giải quyết..v..v.

Khủng hoảng kinh tế đang diễn ra làm các doanh nghiệp phải co cụm các hoạt động, tiết kiệm chi phí, mà chi phí thuê mặt bằng là một trong những chi phí quan trọng nhất trong một số lĩnh vực kinh doanh như nhà hàng, quán ăn, quán café, siêu thị, các tiệm, shop, cửa hàng bán hàng hóa trong các cao ốc trung tâm thương mại, các doanh nghiệp đang thuê mặt bằng ở vị trí trung tâm... vì chiếm tỉ trọng lớn trong cấu trúc chi phí doanh nghiệp.

Nếu quan sát các tuyến đường chính tại TP.HCM hay tình hình kinh doanh của các cao ốc văn phòng 2-3 năm trở lại đây, chúng ta dễ dàng thấy tình trạng trả lại mặt bằng, ngưng kinh doanh, chuyển sang chỗ khác rẻ hơn rất phổ biến.

Có thời kỳ, một số cao ốc ở vị trí rất đắc địa ở quận 1, quận 3  (TP.HCM), phải chịu cảnh khách hàng chấp nhận mất tiền cọc, tiền phạt vì kết thúc sớm hợp đồng thuê mặt bằng và sau đó là tình trạng giảm sút tỉ lệ thuê xuống còn 20-30% công năng của cả cao ốc.

Chủ cao ốc sau một thời gian cầm cự, chịu lỗ, cắt giảm chi phí, cắt giảm nhân sự, chịu giảm chất lượng dịch vụ, đành phải giảm giá xuống một mặt bằng giá thấp hơn nhiều để thu hút khách hàng ở một phân khúc thị trường thấp hơn. Rủi ro hơn là mặt bằng phải chịu cảnh bỏ không trong thời gian dài.

Khách hàng hay người thuê, nói cách khác, đành phải đi xa hơn khu trung tâm để có chi phí vừa túi tiền hơn trong bối cảnh lạm phát cao, chi phí đồng vốn cao, lãi suất ngân hàng quá cao (hiện khoảng hơn 20%/năm) ăn vào năng lực chịu đựng của doanh nghiệp trong khi tiền thuê mặt bằng phải trả hàng tháng là tiền "tươi" phải trả trước.

Trước đó, các doanh nghiệp ở Trung Quốc từ nhiều năm trước đây đã phải chịu cảnh di dời ra ngoại ô cách trung tâm hơn 10km để có giá mặt bằng rẻ hơn, vừa sức chịu đựng của doanh nghiệp.

Tránh tranh chấp đáng tiếc và bài học

Khi thương thảo hợp đồng cần phải có đại diện quyền lợi của hai bên hoặc chính chủ doanh nghiệp ngồi lại thương lượng, cần nói rõ, giải thích rõ các điều khoản. Tránh trường hợp không hiểu hết nội dung hợp đồng sau đó trách móc nhau. Nếu có điều kiện và/hoặc hợp đồng có giá trị thương mại lớn, cần thuê luật sư hay công ty chuyên gia làm.

Trường hợp phá sản của WonderBuy không phải ngoại lệ vì các giao dịch dân sự trong thương trường cũng đã xảy ra nhiều trường hợp tương tự lớn nhỏ. Đó là chi phí thuê mặt bằng cao (25USD/m2/tháng) trong khi tình hình kinh doanh đi xuống quá nhanh do khủng hoảng.

Một số chủ đầu tư bên quận 2 áp dụng việc thuê mặt bằng thời gian ngắn để làm cửa hàng, khoảng 6 tháng - 1 năm, nếu thăm dò làm ăn được thì ký tiếp hợp đồng. Dĩ nhiên, mặt bằng phải mới, ít phải sửa chữa làm lại vì sẽ tốn nhiều chi phí tu bổ, và thị trường hiện đang chiều bên thuê vì không dễ cho thuê mặt bằng đắt tiền lúc này.

Phòng khi tình hình thời giá thuê đi xuống, nên có điều khoản thương lượng lại giá cho phù hợp (không dễ, vì phía chủ nhà thường chỉ muốn giá tăng, nhưng nếu những thương vụ lớn vẫn có thể đặt vấn đề giảm giá trên cơ sở hiểu biết của hai bên).

Thường khi bên thuê chậm thanh toán hay không tiếp tục thuê nữa thì phải báo trước một khoảng thời gian cho bên cho thuê. Nếu vi phạm có thể mất một khoảng tiền thỏa thuận. Ở đây, Wonder Buy có thể đã chấp nhận một khoản quá lớn (9 tỷ) theo hợp đồng (?).

Cũng không thấy nói về thời hạn cho thuê bao lâu mà tiền cọc khá nhiều (9 tỷ), hơn giá trị thuê 3-4 tháng, số tiền này nếu gửi ngân hàng thì lãi suất hiện nay cũng mang lại cả trăm triệu đồng hàng tháng, không biết bên nào được hưởng.

Trong 2-3 năm lại đây, người viết chứng kiến ít nhất 5 trường hợp (2 trường hợp ở quận 1 và quận 10, 3 trường hợp ở quận Bình Thạnh) bạn bè phải dẹp tiệm vì mở quán café và quán ăn với chi phí thuê mặt bằng cao, doanh số và lợi nhuận không bù nổi chi phí, trong khi hợp đồng đã ký thời hạn dài (5-10 năm) với số tiền đặt cọc lớn (theo thông lệ khoảng 3-6 tháng thuê mặt bằng) nên phải ráng níu kéo chịu đựng, nhưng càng níu kéo càng thua lỗ nặng thêm, cuối cùng đành phải sang nhượng lại hoặc dẹp tiệm, chấp nhận mất tiền tỉ.

Thất bại là do phương án kinh doanh (business plan) và tình hình thời tiết kinh doanh (business climate) không tốt, không kham nổi chi phí, trường hợp WonderBuy có thể còn do vị trí mặt bằng không thuận lợi (góc ngã tư nhưng cả hai đường một chiều và đều ở phía bên trái khó dừng xe, bãi giữ xe chưa tiện lợi cho khách hàng .v.v.),  mặt hàng sản phẩm chưa phù hợp (thế mạnh WonderBuy có lẽ tập trung vào phương thức kinh doanh hơn là ưu điểm sản phẩm ở giá thành hay chất lượng sản phẩm dich vụ), lợi nhuận không bằng chi phí, không có kế hoạch chuyển đổi công năng hay sản phẩm dịch vụ mới, và không có phương án dự phòng nào khác.

Phá sản trong kinh doanh cũng là lẽ thường tình trong kinh doanh. An ủi là "phá sản" và chịu bảo hộ của luật phá sản có thể là phương án tốt hơn tiếp tục chịu thua lỗ nặng hơn. Quan trọng là phương án rút kinh nghiệm, xử lý hậu quả, giữ lấy tinh thần doanh nghiệp và tìm kiếm cơ hội làm ăn khác vậy.

Tác giả : Hoàng Sơn, VEF