Cuộc chiến mặt bằng tại trung tâm thành phố

MATBANGCác thương hiệu lớn đổ về trung tâm TP.HCM khiến cuộc cạnh tranh về mặt bằng ở đây ngày càng quyết liệt theo cách áp đặt cuộc chơi của những nhà đầu tư có tiềm lực tài chính: Ai kiểm soát được mặt bằng trung tâm thì cũng sẽ kiểm soát được kinh doanh.

F&B kích hoạt cuộc đua

- Mặt bằng bán lẻ: Hụt cung, vênh cầu
-
Mặt bằng bán lẻ cho thuê: Kẻ than ế, người chê đắt

Sự xuất hiện ngày càng nhiều các thương hiệu ngoại trong lĩnh vực thực phẩm và chăm sóc sắc đẹp (F&B), lĩnh vực đặt ra yêu cầu cao về mặt bằng, đã kích hoạt cuộc đua về mặt bằng thêm quyết liệt.

Không chỉ Nón Sơn, một số thương hiệu trong nước như: Phở 24, Trung Nguyên, Givral... trong nhiều năm qua đã lần lượt "chiếm lĩnh" các vị trí đẹp ở trung tâm.

Ngoài vấn đề kinh doanh đơn thuần, nhiều nhà đầu tư bất động sản còn cho rằng, các doanh nghiệp này còn kiếm lời từ việc cho thuê lại mặt bằng. Tuy nhiên, dù thế nào thì "cuộc chiến" giành mặt bằng đẹp cũng đã nổ ra bất chấp thời điểm thị trường nhà đất đóng băng.

Lần theo những website chuyên về môi giới nhà đất, chúng tôi có được thông tin "cho thuê mặt bằng Đồng Khởi" (phường Phạm Ngũ Lão, quận 1) từ Công ty TNHH Dịch vụ và Kỹ thuật T.K.N. Sau khi liên hệ, nhân viên của Công ty hẹn dẫn chúng tôi đến xem mặt bằng trên đường Đồng Khởi.

Tuy nhiên, khi đến điểm hẹn, phía T.K.N cho biết, mặt bằng đường Đồng Khởi vừa được cho thuê hết cách đây... 2 ngày và giới thiệu một mặt bằng khác trên đường Lê Lợi (mặt bằng nhà phố, gần kem Bạch Đằng).

Mặt bằng này hiện đang là cửa hàng bánh Givral. Dù vẫn còn 3 năm nữa mới kết thúc hợp đồng nhưng chủ tiệm bánh này quyết định "cho thuê lại mặt bằng" với giá 5.050 USD/tháng (nhà phố 4 x 10m).

Thấy chúng tôi không ưng diện tích nhỏ, nhân viên Công ty giới thiệu một mặt bằng lớn hơn trên đường Nguyễn Huệ (gần Bến Bạch Đằng, 4 x 12m, trước đây là của Phở 24) với giá trên 3.700 USD/tháng.

Theo giải thích của nhân viên môi giới thuộc Công ty T.K.N, cách đây một tháng, mặt bằng nhà phố trên đường Đồng Khởi vẫn còn, nhưng từ đầu tháng 12, dọc tuyến đường đắc địa nhất TP.HCM xem như "bít cửa" với những khách có nhu cầu thuê.

Nếu còn, cũng chỉ là những cửa hàng đang kinh doanh, ngay từ đầu đã có ý định "tìm và giữ mặt bằng" để cho thuê lại kiếm lời và dĩ nhiên, giá không dưới 7.000 USD/tháng (cho các loại diện tích 6 x 13m, 6 x 23m... tùy vào vị trí), dù thực tế, trước đó họ thuê lại từ các công ty nhà nước với giá không quá đắt.

Chỉ tính riêng các cửa hàng mặt phố tại khu vực trung tâm quận 1, dựa trên giá thuê, mức độ quan tâm của khách và tỷ lệ lắp đầy, trục đường Lê Thánh Tôn có thể được lấy làm "ranh giới" trong việc phân định khách thuê.

1,4 triệu m2

Theo Savills, từ năm 2013 trở đi, khoảng 1,4 triệu m2 diện tích bán lẻ sẽ gia nhập thị trường TP.HCM, trong đó khoảng 100.000 m2 diện tích bán lẻ có thể gia nhập thị trường trong quý IV/2012. Các quận 1, 2 và 7 có nguồn cung tương lai lớn nhất trong tất cả các quận. Parkson vừa hoàn tất bản hợp đồng với CT Group để khai trương trung tâm thương mại tại Léma CT Plaza tại TP.HCM vào tháng 6/2013, hay Tập đoàn AEON cam kết đầu tư 109 triệu USD để xây trung tâm thương mại AEON - Tân Phú Celadon tại TP.HCM vào năm 2014...
 

Nếu ví đoạn từ Lê Thánh Tôn trở về Ngô Đức Kế (quận 1) là khu dành cho "giới đánh golf", thì đoạn từ Lê Thánh Tôn đi về hướng Lý Tự Trọng, Nguyễn Thị Minh Khai có thể được gọi là khu dành cho "dân chơi tennis".

Hiện tại, dọc đường Lý Tự Trọng vẫn còn khá nhiều mặt bằng nhà phố đang kêu gọi khách thuê, với giá dao động từ 2.000 - 3.000 USD/tháng (diện tích 4 x 12m).

Trong khi đó, "con đường thương hiệu" Đồng Khởi, Nguyễn Huệ, Lê Lợi (từ Lê Thánh Tôn về Ngô Đức Kế) lại chứng kiến cảnh "chen chân" của nhiều tên tuổi trong ngành F&B, điện tử như: Sony, LV, Hermes...

Thậm chí, ngay như khu phức hợp Times Square, dù đến quý I/2013 mới hoàn tất, nhưng các nhãn thời trang hàng đầu thế giới như Gucci, Gabbana đã "xí” trước cả hai mặt tiền của tòa nhà (Đồng Khởi lẫn Nguyễn Huệ).

Thực tế cuộc "săn đuổi" mặt bằng trên trục Đồng Khởi diễn ra từ rất lâu. Cách đây hơn hai năm, người ta còn nhìn thấy thương hiệu "cà phê kiểu Úc" Gloria Jeans Coffee hiện diện ngay mặt tiền của nhà hàng Broadard nhưng nay đã thuộc về Sony, họ phải chuyển sang khu vực Hồ Con Rùa.

Trong khi đó, vị trí trước đây là cửa hàng thời trang N&M, nay lại thuộc về Cà phê Trung Nguyên, không những một mà Trung Nguyên còn có đến hai cửa hàng ngay trên con đường đắt đỏ này.

Đổ bộ vào khu trung tâm

Tiềm lực tài chính của nhà bán lẻ nước ngoài đã đẩy giá thuê mặt bằng tại TP.HCM trở nên cao nhất khu vực Đông Nam Á.

Trung Nguyên là trường hợp khá hiếm ở trục đường Đồng Khởi. “Sự ra đời các loại cà phê cao cấp Legendee dành cho giới doanh nhân, trung lưu được xem là động lực để Trung Nguyên có mặt tại các điểm nóng trên đường Đồng Khởi, hay nói khác đi, Trung Nguyên đang hướng đến việc nâng tầm thương hiệu.

Hơn nữa, Trung Nguyên cũng không phải chỉ “sống nhờ vào việc bán từng tách cà phê”, như một chuyên gia trong ngành cà phê cho biết.

Ông Richard Leech, Giám đốc Điều hành CB Richard Ellis (CBRE) Việt Nam nhìn nhận, trong năm 2012, lĩnh vực F&B, giải trí và các mặt hàng thiết yếu tiếp tục mở rộng, cũng như thúc đẩy ngành công nghiệp bán lẻ; điều này làm tăng thêm lượng tìm kiếm mặt bằng bán lẻ thông qua CBRE trong năm tới.

Cũng theo Richard, bên cạnh Burger King, sự mở rộng của Domino Pizza, Baskin Robbins cùng các thương hiệu thời trang hàng đầu như: Banana Repucblic, Mango, Ermenegildo Zegna... cũng đang trỗi dậy mạnh mẽ.

Hơn nữa, 30% các khoản đầu tư của nhà đầu tư nước ngoài vào Việt Nam được ghi nhận nhắm vào lĩnh vực bán lẻ. “Khi vào thị trường Việt Nam, họ chỉ có hai lựa chọn là TP.HCM và Hà Nội”, Richard nói.

Có thể đây cũng là lý do đẩy giá thuê mặt bằng tại TP.HCM trở nên cao nhất khu vực Đông Nam Á (các khu vực đắc địa có giá thuê từ 100 - 200 USD/m2/tháng).

Chuyện bị “nẫng” mặt bằng đẹp bởi các nhà đầu tư nước ngoài nhiều tiền thường xuyên diễn ra. Mặt bằng khu CBD hiếm hoi cùng sự “đổ bộ” của các thương hiệu “ngoại”, với tiềm lực về tài chính mạnh liệu có dẫn đến tình trạng thương hiệu “nội” dần đánh mất vị thế và chấp nhận ra “vùng ven”?

Bà Nguyễn Thị Hồng Trang, Giám đốc Điều hành Công ty Quốc tế Quadrille & Vera, cho rằng, chưa hẳn các thương hiệu “nội” không vào được các khu đắc địa như Đồng Khởi. Bởi việc chọn mặt bằng kinh doanh phải được tính toán dựa trên các tiêu chí định vị thương hiệu và hiệu quả về mặt kinh doanh lẫn quảng bá.

“Trong thời điểm khó khăn như hiện nay, nếu chi phí mặt bằng vượt quá 30%/doanh thu được xem là rủi ro trong kinh doanh của doanh nghiệp”, đại diện Quadrille & Vera nói.

Theo bà Nguyễn Thị Hồng Trang, các thương hiệu cao cấp nước ngoài khi vào thị trường Việt Nam thường mở từ 1 - 2 cửa hàng nên chấp nhận trả giá thuê cao để mở tại khu vực trung tâm và chú trọng đến yếu tố thương hiệu.

Năm 2013, mức giá trần cao nhất đối với các khu “đất vàng” tại TP.HCM vẫn là 81 triệu đồng/m2 cho các vị trí tại mặt tiền đường Đồng Khởi, Lê Lợi, Nguyễn Huệ.

Nói như vậy có đồng nghĩa với việc thương hiệu ngoại chấp nhận “đốt tiền” để nuôi thương hiệu?

Đại diện Quadrille & Vera nhìn nhận, các thương hiệu lớn, đặc biệt là thời trang, khi xâm nhập vào bất kỳ thị trường nào đều chuẩn bị “đường đi nước bước” kỹ càng như: tính toán thu nhập bình quân trên đầu người, thói quen mua sắm của tầng lớp trung lưu, vị trí mở cửa hàng đầu tiên, nên một khi được mở ra, các cửa hàng nhanh chóng thu hút được khách.

Đó là lý do để những thương hiệu nổi tiếng như LV hay Gucci không quá khó để thu hồi vốn, dù họ chỉ sở hữu số lượng nhỏ cửa hàng tại thị trường Việt Nam.

Cùng quan điểm này, ông Nguyễn Trọng Tấn, Giám đốc Công ty LantaBrand, chia sẻ, những thương hiệu toàn cầu như Starbucks Coffee có khả năng thương lượng với bên cho thuê (chủ tòa nhà, trung tâm thương mại...) nên chắc chắn họ sẽ tìm được vị trí đẹp và đạt được doanh thu trên mỗi cửa hàng được mở ra chứ không theo nguyên lý “cửa hàng này nuôi cửa hàng kia”.

Trước khi chọn địa điểm mở cửa hàng, Starbucks thậm chí còn quan sát được các đối tượng chi tiêu và số người qua lại mỗi ngày trên tuyến đường đó.

Hàn thử biểu không hạ nhiệt

Cuộc cạnh tranh mặt bằng sẽ tiếp tục bị cuốn trong kế hoạch mở rộng của các thương hiệu lớn của nước ngoài.

Theo khảo sát, vào thời điểm kinh doanh suy giảm, mặt bằng một số trung tâm thương mại ở quận 1 giảm giá khoảng 20%. Còn theo nhận định của Savills Việt Nam, giá thuê mặt bằng bán lẻ dọc theo các tuyến đường chỉ bằng 30 - 40% giá chào thuê tại các trung tâm thương mại ở khu vực trung tâm.

Tuy nhiên, đây không phải là các vị trí đắc địa và chỉ áp dụng cho các hợp đồng dài hạn. Trong khi đó, hầu hết những thương hiệu về thức ăn nhanh đã công bố chiến lược mở rộng chuỗi cửa hàng trong những năm tiếp theo.

Điển hình như Subway dự kiến mở 10 cửa hàng trong năm 2013; nydc hướng đến con số 7; Burger King cán mốc 5 cửa hàng khi năm 2012 kết thúc (sau khi mở cửa hàng đầu tiên vào ngày 20/10 vừa qua); cả Lotteria và KFC đều nhắm đến mục tiêu 200 cửa hàng trong những năm tiếp theo.

Nhiều thông tin cho thấy Starbucks cũng đang ráo riết tìm mặt bằng cho sự xuất hiện đầu tiên vào năm tới. Trong khi đó, theo dự đoán của CBRE Việt Nam, các thương hiệu thời trang cao cấp sẽ tiếp tục tiến vào thị trường Việt Nam. “Sức nóng về mặt bằng đang lan tỏa tại các khu vực trung tâm TP.HCM”, ông Trương Võ Hàm Liêm, Giám đốc Tiếp thị Lotteria, nhấn mạnh.

Cũng cùng quan điểm, ông Nguyễn Phạm Anh Duy, Giám đốc Giải pháp và Chiến lược Khách hàng Công ty Cushman & Wakefield, chia sẻ, đang có sự cạnh tranh khốc liệt giữa các thương hiệu ngoại trong việc tìm mặt bằng ở khu vực trung tâm, đặc biệt là các thương hiệu trong ngành hàng F&B.

-Theo Colliers International Việt Nam, giá thuê trung bình của trung tâm thương mại, trung tâm bách hoá và khối đế bán lẻ trong quý I đạt khoảng 70,6 USD/m2/tháng.
- Còn theo Savills Việt Nam, giá cho thuê mặt bằng bán lẻ ở Việt Nam hiện nay khoảng 65 USD/m2/tháng, tùy khu vực. Giá cho thuê cao nhất thuộc về khối bán lẻ tại vị trí trung tâm thành phố như khách sạn Caravelle, New World, Sheraton Saigon với khoảng 110 USD/m2/tháng.

Đối với lĩnh vực này, việc tìm được mặt bằng thích hợp sẽ quyết định phần lớn doanh thu vì chi phí về nhân viên và mặt bằng là hai phần nặng ký nhất, nếu kiểm soát được sẽ mang đến hiệu quả kinh doanh cao.

Liên quan đến vấn đề lựa chọn mặt bằng bán lẻ, ông Richard Leech, CBRE nhận định, trong tương lai, các mặt bằng nhà phố sẽ cạnh tranh với trung tâm thương mại.

“Các cửa hàng mặt phố, chủ yếu cho ngành hàng F&B vẫn được ưa chuộng nhờ vào lợi thế góc nhìn tốt, thích hợp cho các cửa hàng lớn và cửa hàng mẫu tại khu vực trung tâm TP.HCM”, ông Richard nhận định.

Do cạnh tranh lớn nên hiếm khi các đơn vị tìm kiếm mặt bằng hay phía doanh nghiệp tiết lộ những thông tin liên quan đến giá thuê và thời hạn hợp đồng đã chốt vì đa phần các hợp đồng thuê mặt bằng hiện nay đều ký theo từng năm hoặc 3 năm (giá thuê sẽ thay đổi).

Việc công bố rộng rãi có thể dẫn đến tình trạng, hoặc bên thuê sẽ trả một mức cao hơn để giữ mặt bằng hoặc chấp nhận “chia tay” và nhượng mặt bằng cho người khác và không loại trừ là một trong số các đối thủ cùng ngành.

PHAN LÊ - ĐỖ HẢI

Theo DNSG.