Thoái vốn tại KS Metropole của Vinacapital

thoaiVinaCapital vừa chính thức thoái sạch vốn đồng thời chào bán hết 50% cổ phần tại khách sạn Hà Nội Metropole. Vì sao VinaCapital lại chào bán trong bối cảnh thị trường bất động sản đóng băng?

Nằm ngay tại vùng đất vàng của thủ đô Hà Nội, khách sạn có từ thời Pháp thuộc với 365 phòng này được giới đầu tư cho là tài sản hấp dẫn

VinaCapital VN Opportunity Fund Limited (VOF) là một quỹ đa dạng hóa đầu tư vào tất cả các loại tài sản, bao gồm cổ phiếu niêm yết, tư nhân, BĐS và trái phiếu. VOF vừa thuê Cty tư vấn bất động sản Jones Lang LaSalle rao bán 50% cổ phần trong khách sạn (KS) Metropole Hà Nội, với giá chào bán tương đương giá trị sổ sách là 58,7 triệu USD.

Lỗ hay lãi?

Theo nhiều Cty môi giới BĐS, trong tình hình kinh tế ảm đạm như hiện nay VOF sẽ khó bán với mức giá cao hơn giá trị sổ sách. Được biết, 50% cổ phần còn lại của KS Metropol là của Tổng Cty Du lịch Hà Nội quản lý, đồng thời kiểm soát toàn bộ hoạt động kinh doanh của khách sạn. Nhiều nhà đầu tư cho rằng Metropole là tài sản hấp dẫn, tuy nhiên việc phải bán trong thời điểm này không phải là sự lựa chọn nhận được nhiều đồng tình.

Trao đổi với ĐDDN, ông Don Lam - Tổng Giám đốc VinaCapital cho rằng thoái vốn là một trong những chiến lược để mang lại lợi nhuận cho Quỹ đầu tư về lâu dài. "Đối với Metropole nói riêng và những dự án BĐS khác của VinaCapital nói chung, chúng tôi đều tham khảo giá trị từ các nhà tư vấn, nếu giá tốt, chúng tôi sẽ bán.  Hiện nay chúng tôi nhận được nhiều sự quan tâm của các nhà đầu tư trong và ngoài nước đến các khoản đầu tư của Quỹ VOF, trong đó có  KS Metropole Hà Nội”.

Ông Don Lam nhấn mạnh, trong bối cảnh BĐS  đóng băng như hiện nay,  việc chào bán KS Metropole không dựa vào thị trường mà phụ thuộc vào giá trị bán.

Tuy nhiên, theo đại diện từ Tập đoàn Savill - một Cty chuyên nghiên cứu môi giới đầu tư BĐS nhận định, với bối cảnh hiện nay thì mức giá 58,7 triệu USD là quá cao so với giá thị trường và Vinacapita khó có thể bán được bằng giá trị sổ sách.

Nằm ngay tại vùng đất vàng của thủ đô Hà Nội, khách sạn có từ thời Pháp thuộc với 365 phòng này được giới đầu tư cho là tài sản hấp dẫn. Tuy nhiên, theo Financial Times, khi thương vụ này được VinaCapital thông báo, các nhà môi giới BĐS lại cho rằng: VinaCapital không dễ bán số cổ phần trên với giá cao hơn nhiều so với giá trị sổ sách do thị trường BĐS VN tiếp tục tuột dốc cùng thực trạng ảm đảm của kinh tế VN hiện nay. Thực tế cũng cho thấy không ít nhà đầu tư nước ngoài đang tìm kiếm cơ hội mua các tài sản là bất động sản giảm giá ở VN tìm đến thương vụ này. Nhưng sau khi xem xét tình hình cụ thể, họ đều do dự trước quyết định bỏ tiền mua lại cổ phần mà VinaCapital đang nắm giữ.

Chuyển hướng đầu tư vì gặp khó?

Đầu năm 2006 VinaCapital cùng với Tổng Cty Thăng Long mua lại 70% phần vốn tại khách sạn Hilton Hà Nội Opera. Tổng giá trị của thương vụ này là 43 triệu USD. Hilton Hà Nội Opera hiện là khách sạn đứng thứ hai về thành công trong kinh doanh tại Hà Nội, sau Sofitel Metropole - một khách sạn năm sao. Theo lãnh đạo VinaCapital, thì việc nhắm tới các dự án KS hay BĐS khác tại Hà Nội thì ưu tiên hàng đầu là xem xét địa điểm, mặt bằng và đối tác của các dự án.

 Tuy nhiên, chưa đầy 3 năm sau Tập đoàn này chính thức thông báo việc bán toàn bộ cổ phần của mình tại KS Hilton Hà Nội Opera. Việc bán cổ phần tại KS Hilton HN đã mang lại 23% lợi nhuận cho VinaCapital sau 3 năm đầu tư. “Không phải vì khó khăn mà chúng tôi bán KS Metropole Hà Nội. Đã là nhà đầu tư thì  khoản nào đem lại lợi nhuận là chúng tôi bán”, đại diện của VOF khẳng định.

Ông Nguyễn Thành An - Chuyên viên tài chính KPMG phân tích,  đây là một dấu hiệu chỉ rõ rằng ở thị trường VN, các tài sản có chất lượng cao vẫn hấp dẫn các nhà đầu tư quốc tế và trong nước vì giá trị lâu dài, bền vững của chúng. Sau khi đầu tư vào Hilton Hà Nội Opera, VinaCapital đã nhanh chóng nâng cấp, cải thiện hoạt động của khách sạn và do đó lợi nhuận tăng lên đáng kể. Tổng doanh thu tăng 29,5% trong 2 năm, đạt tới 9,5 triệu USD trong năm 2008, năm được coi là "đỉnh" của thị trường du lịch - khách sạn VN. Tập đoàn này hoàn toàn hài lòng với việc bán tài sản với giá trị cao hơn 10% giá trị ghi sổ tại thời điểm tháng 3/2009 (là thời điểm tính giá trị ròng của các tài sản do các quỹ của VinaCapital đầu tư và quản lý).

VinaCapital là một trong những tập đoàn hàng đầu về quản lý tài sản, đầu tư BĐS tại VN hiện quản lý số tài sản có tổng trị giá trên 1,6 tỉ USD. Tập đoàn này cũng là một trong những nhà đầu tư lớn nhất trong lĩnh vực du lịch - khách sạn tại VN với danh mục đầu tư gồm các khách sạn hàng đầu như Sofitel Metropole Hà Nội, Movenpick Hà Nội, Movenpick Sài Gòn, Mercure La Gare Hà Nội và Sheraton Nha Trang…

Theo phân tích của các chuyên gia tài chính, giai đoạn trước năm 2012 VinaCapital  nổi lên là một trong những Cty quản lý quỹ đã huy động được hàng tỉ  USD tiền vốn từ các nhà đầu tư quốc tế đầu tư vào VN. Tuy nhiên, theo  bình luận của nhiều tờ báo lớn tại Anh, Mỹ và một số nước Châu Âu, giống như các đối thủ lớn là Dragon Capital, Indochina Capital và các quỹ niêm yết ở nước ngoài, VinaCapital đã chứng kiến sự xuống dốc về giá trị khi nền kinh tế VN do lạm phát cao, nợ xấu tăng vọt, giá BĐS tụt dốc và thị trường chứng khoán ế ẩm. Chính  vì vậy, VinaCapital cũng như các Cty quản lý quỹ đã và đang chịu áp lực từ cổ đông khiến họ buộc phải tìm cách thoái vốn  và  KS Metropole Hà Nội không là trường hợp ngoại lệ.

Cổ phần trong KS Metropole Hà Nội là khoản đầu tư lớn thứ nhì của VOF tại VN, quỹ hiện có giá trị vốn hóa thị trường ở mức khoảng 550 triệu USD. Vào tháng này, VinaLand, một quỹ khác niêm yết tại London - quỹ thành viên thuộc  VinaCapital, đã được cổ đông cho phép tiếp tục duy trì hoạt động sau khi cam kết không thực hiện thêm các giao dịch đầu tư mới và chuyển lại toàn bộ tiền mặt cho các nhà đầu tư trong vòng ba năm tới.

Ông Nguyễn Ngọc Bách - Giám đốc Câu lạc bộ Giám đốc Tài chính VN cho rằng, trước áp lực của các cổ động, VOF đã xây dựng được lộ trình hiện thực hóa danh mục đầu tư và có kế hoạch thu hẹp tỉ lệ chiết khấu. Không tính KS Metropole Hà Nội, việc thoái sạch vốn khỏi thực phẩm Indochina (Indochina Food) đã đẩy giá trị tài sản ròng của VOF tăng thêm 3%. Như vậy việc thoái vốn của Metropole nằm trong chủ trương. Bởi chiến lược đầu tư Tập đoàn VinaCapital đề ra trong năm 2012 là tập trung vào 5 lĩnh vực, trong đó không có BĐS.

Các nhân sự cấp cao của VinaCapital lần lượt tham gia HĐQT của một số Cty BĐS niêm yết. Kể từ ngày 20/4/2012, ông Andy Ho - Giám đốc điều hành Tập đoàn VinaCapital, chính thức giữ chức Chủ tịch HĐQT Cty CP Đầu tư và Kinh doanh nhà Khang Điền (KDH). Không dừng lại ở đó, bà Đặng Phạm Minh Loan (hiện giữ chức Giám đốc VinaCapital) cũng đã tham gia HĐQT Cty Quốc Cường Gia Lai. Trên thực tế, đây không phải là hiện tượng mới đối với VinaCapital vì trước đó, người của VinaCapital cũng từng tham gia HĐQT của nhiều Cty, trong đó, ở mảng BĐS có Cty CP Licogi 16 (LCG)…

Tuy nhiên trước đó, cũng có nhiều thông tin rằng giới đầu tư còn nghi ngờ việc thoái vốn tại Metropole của VinaCapital có phải là bước khởi đầu cho việc tiếp tục đẩy mạnh đầu tư vào lĩnh vực BĐS của VinaCapital trong năm nay? Câu hỏi nay đã có lời giải đáp, khi ông Andy Ho - Giám đốc điều hành VinaCapital cho biết, trong thời gian tới, KDH sẽ tiếp tục gia tăng quỹ đất sạch cho Cty tại những vị trí được Nhà nước đầu tư nâng cấp về hạ tầng giao thông. Đồng thời tập trung hoàn thiện các sản phẩm do KDH phát triển, tạo đẳng cấp để thương hiệu KDH không thua bất kỳ thương hiệu ngoại nào.

Như vậy rõ ràng, từ việc chào bán cổ phần tại Metropole bằng giá trị sổ sách, đến việc bỏ vốn vào các Cty bất động sản niêm yết, đây là động thái của VinaCapital nhằm đón đúng điểm rơi của thị trường BĐS, bán những giá trị đã định hình (Metropole), mua những giá trị bị rơi do  thị trường (Quốc Cường Gia Lai, Cty Nhà Khang Điền…) cho thấy đó là cách thức của một tập đoàn đầu tư chuyên nghiệp, hướng tới giá trị lâu dài… Vì vậy việc thoái vốn ở chỗ này đầu tư ở chỗ khác là điều hoàn toàn dễ hiểu đối với tập đoàn đầu tư chuyên nghiệp như VinaCapital.

Ông Nguyễn Thế Lữ - Tổng giám đốc Cty Quản lý Quỹ đầu tư Saigon Asset Management (SAM):

Không phải Cty BĐS nào có quỹ đất lớn cũng đều thu hút sự chú ý của Quỹ đầu tư, mà họ sẽ xem xét là có bao nhiêu dự án đã được duyệt quy hoạch 1/500, bao nhiêu dự án đã hoàn thành giải phóng mặt bằng... Ngoài ra, việc đầu tư như thế nào không quan trọng bằng thời hạn của khoản đầu tư khi nào kết thúc.

Nếu các Quỹ đầu tư tham gia vào Hội đồng quản trị thì thường là mục đích đầu tư dài hạn, còn chỉ tham gia góp dưới 5% vốn cổ phần thì thông thường sẽ nhanh thoái vốn. Quay trở lại trường hợp của VinaCapital, nếu nhìn vào cơ cấu đầu tư của các quỹ thành viên có thể thấy, ngoài Quỹ VinaLand (VNL) tập trung hoàn toàn cho BĐS, VOF cũng phân bổ vốn cho lĩnh vực này (đầu tư vào Khách sạn 5 sao Sofitel Metropole, Century 21, Đại Phước Lotus...).

Theo đó, VOF đầu tư chủ yếu dưới ba dạng là: đầu tư vào cổ phiếu BĐS, đầu tư vào dự án và đầu tư vào BĐS nghỉ dưỡng. Trong khi đó, VNL hiện cũng tham gia đầu tư 37 dự án BĐS tại thị trường VN. Giai đoạn 2006-2009 (giai đoạn tập trung thực hiện các thương vụ mua bán - sáp nhập), VNL đã có trong tay 46 dự án. Trong khi, từ quý II/2009 đến quý III/2011, VNL đã tiến hành thoái vốn khỏi 9 dự án, với tỷ suất hoàn vốn nội bộ (IRR) dao động từ 10-32%.

 

Theo Phương Hà

Diễn đàn Doanh nghiệp